滁州，你的房价到底是高，还是低？
本报记者傅国河
由滁州市房地产协会理事会引出的房产话题
2009年2月22日上午，滁州市仁达房地产公司会议室里，迎来了滁州市房地产业一次“高峰”会议。滁州市房地产协会一届二次常务理事会在这里隆重召开。与会的都是来自房地产管理部门和一线的房地产开发商，他们聚集一堂，总结协会工作，探讨滁州目前房地产市场情况，还对协会的人事根据工作的需要进行了调整，以便更加有效地利用协会这一平台，加强沟通和协调，提供更好的服务，促进我市房地产业健康、持续发展。
滁州市房地产业协会成立于2006年3月28日。在我省17个地市中，是最后一个成立的。尽管如此，在各级领导的关心呵护下，在各部门的帮助支持下，协会的队伍在不断地发展壮大，开展了一些有益性的工作。据了解，滁州市房地产协会共有会员单位293个。其中房地产开发专业委员会为183个，物业管理专业委员会为94个；城市房屋拆迁专业委员会为16个。
值得一提的是，在刚刚过去的一年里，从年初的重大雪灾，到天长的龙卷风、震惊全世界的汶川大地震等，滁州市房地产协会积极倡导各会员单位慷慨解囊，连同献爱心助学等，筹集义款达近百万元，受到领导及相关部门的称赞，更受到了社会广大群众的好评。同时，协会在2008年根据行业工作的特点、需求，结合《物权法》的颁布实施，有针对性的举办了普法宣传学习培训班，进一步了解宣传了法律。
滁州市房地产企业协会的成立，充分发挥其专业协会的优势，无疑给各会员单位就房地产业的建设及发展搭建了平台、提供了互相学习、共同发展的良好环境，并真正起到了加强互相联系的桥梁和纽带作用。
但我们也同时看到，滁州市房地产协会属于我省最后一家成立的协会，由于市房地产业协会成立的时间较短，加之机构变动等因素，在一定程度上制约了协会工作向更好、更高发展的步伐。令人高兴的是，滁州市不久前新建了房地产专门的管理机构——滁州市房产管理局。滁州市房地产协会一届二次常务理事会的召开，协会的组织机构人员得以调整和完善。我们有理由相信，房地产业协会在新一届协会领导人员的努力下，将会更加发扬光大，充分发挥房地产业的优势去迎接“大滁城”建设的更好、更高、更快的要求。
记者参加了这次常务理事会，从会议透露出来的信息，让我们对滁州市目前的房地产行业的基本形势有了较为全面的了解。滁州目前房价究竟是高了，低了？房价近期到底会不会有较大幅度的降价？房地产市场价格打大起大落，会对滁州的经济产生怎么的影响？滁州房地产的出路在哪？如何应对金融危机，摆脱困境，保证房地产业健康持续发展？这些现实问题，已经刻不容缓地摆正了我们的面前，等着我们去思考，去研究，去解决。
滁州目前房地产市场的基本状况
近年来，我市房地产业得到健康平稳发展，主要开发指标均大幅增加，对全市经济社会发展贡献不断加大。据统计2008年房地产业和建筑业增加值已占到全市地区生产总值5％，滁城房地产开发企业全年上交税收8.57亿元（含琅琊、南谯、开发区），解决就业5.77万人，带动了相关产业的发展，为改善城市面貌，提升城市品位作出了重要贡献。
机遇和挑战同在。
我们看到，10年来，我们国家的房地产业蓬勃发展，始终处在一个上扬的势头。伴随着全国房地产市场的繁荣，滁州市的房地产业也获得了空前的发展，一个显著的现象就是楼盘开发量大，房价的不断飙升。应该说，滁州市的房地产业抓住了全国房地产业整体行业发展的机遇，壮大了自己的实力。但是，随着全国房地产行业形势的变化，面临的诸多挑战，却让滁州市的房地产业正在经受着一次形同生死的挑战。
据市房产管理局罗圣权副局长介绍，受金融危机影响，我市房地产市场与全省、全国一样呈现下行趋势，市场信心明显不足。施工面积、新开工面积增幅均有所趋缓；持币观望现象教明显，销售低迷。
近10年以来，滁州市房地产业取得了飞速发展，成为我市发展最快的行业之一，市场化程度也日益提高。房地产在改革开放以前，我市和全国一样，实行的是统建统分制度，1997年的货币分房和按揭贷款，使我市的房地产集中喷发出巨大的消费能力和庞大的市场需求，房地产进入了一个前所未有的兴旺发达期，土地成片开发。特别是近年来，我市大量引进外资、企业进入滁州市房地产业开发，形成了外资、合资和内资开发公司齐头并进的势头；住宅、楼宇、商业大厦、公共设施等纷纷拔地而起。
滁州的房地产市场迎来了一个相对饱和的时期。毫无疑问，滁州的房地产市场已经由卖方市场进入买方市场。持币待购就是一个很正常的现象。滁州的房地产业还想出现那种房价高位，多购抢购的强劲市场已不可能。
这是一个既成的事实。
把商品房价格拉回到一个合理的价位，促销存量，成为众多开发商不二的选择。在目前整个世界经济低迷的时期，死守高位价格，甚至捂盘待沽，实属逆市场而动的搏杀举措。
尽管滁州市目前房地产业正在经受着严冬的考验，步履维艰，但对于房地产业的总体评估，罗圣权副局长还是表现出了一定的乐观。
他分析认为，我市房地产市场基本面是好的。这主要表现在以下几个方面：
一是供给空间较大，存量房较少。
二是住房刚性需求和改善性住房需求较大。
三是房价收入比只是偏高，致使房价理性回归难度不是太大，以合适价格释放住房需求可操作性较强。
四是随着“三大战略”的纵深推进，我市工业化、城镇化步伐不断加快，城市规模在不断扩张。
据此，他坚定地认为，只要我们充满信心、把握时机、措施到位、方法得当，利用好当前房地产的利好政策，我市房地产业一定会得到蓬勃发展。
滁州的房价究竟是高了，还是底了？高好，还是低好？
要想简单的给上述问题找到明确的答案，我们认为是不太可能的。这不仅取决于滁州的经济水平、房产开发的综合成本等，还取决于我们个体的认识和利益。
比如，前不久中央电视台报道，广州的开发商顺应市场的变化，降价促销，盘活存量。房价每平米降价由原来的24000元降到16000元，降幅达每平米8000元。结果迎来了一个销售高潮，人们争相购买。即使降价8000元/平米，售价依然在16000元/平米，市场竟然是火爆，这在我们滁州是不能想象的。
就我省而言，滁州市的房价目前低于合肥、马鞍山、芜湖、安庆等地，整体房价处于全省中下游水平。
再者，对于我们个体而言，房价高好，还是低好，也莫衷一是。房价高了，那些无房者购房势必加重负担；房价低了，那些拥有房产者，资产缩水，特别是拥有多套住房的，更不情愿房价走低，让自己的资产大大缩水。
所处的环境地域不同，各人所处的位置不一样，对同一个问题的看法也会不一样。
尽管如此，衡量一个地市的房价高否，还是有一定的考量指标的。一般来讲，衡量房价高低主要看收入比。即指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。据了解，按照国际标准，房价收入比一般应该是在3～6倍区间内，如果高于这个区间，那么说明房价水平过高，市场住房需求就减少。对于房价收入比，不同部门有不同的看法，联合国人居中心的上限是3：1，世界银行的上限是5：1。
按此计算，以一个滁州公务员年薪3.5万为例，在滁州市区购置100平米的住房约需35万，不吃不喝，需要10年才能购买一套住房。对于那些低收入者则花费的时间更长。显然，滁州市目前的房价比确实高了点。
那么，滁州市的目前房价高在哪里呢？
要清楚这个问题，就得了解房价的构成。据了解，目前房价主要由土地成本、建安成本、管理成本、税费以及利润构成。其中，土地成本占到4成左右。
作为滁州市开发比较成功、发展势头猛进的开发公司之一，滁州市仁达房地产公司董事长盛文力先生向记者介绍，该公司在房屋开发过程中，土地成本占 %，建安成本占 %，管理成本为 %，各类税费占 %，而利润一般在 %～ %。
他举例说，金色河畔是仁达公司在滁州市目前正在开发的一个高品位的商住小区。一期工程几近完工。但目前还有31户亟待拆迁，影响了二期工程的开展。这块涉及拆迁费用很大，群众的说服工作也难。楼盘地价为 元的楼盘，其建安开发成本（含前期勘察、设计及工程、园林、绿化、景观、安防、智能等住宅小区基础设施配套、规费等）为 元左右，再加上管理及利息费用、土地及营业税等，总成本应在每平米 余元。
他特别强调，现在一个成熟的小区房屋开发，周期往往较长，一般需要3--5年，不仅开发商投入大，而且回报的周期也比较长，银行信贷每年都要吃掉很多的企业利润。开发商所获得的年平均利润，实际要比外界认为的那样要低得多。
根据上述各项费用的统计，他认为滁州市中心地域，及所谓的一类地区，商品房均价应该在3500元/平米、二类地区3200元/平米的价位是合理的，恰当的。而实际上，目前上述区域的房价也处于这个价位。
一方面，开发商大吐苦水，说利润有限；另一方面，市民怨声载道，说房价暴涨，承受不起，搞得两厢阵营恩怨情仇、势不两立。我们不能回避一个现实，房价的一路飙升，有些地方政府其实是背后的推手。
由于现在国家实行的是财税分离体制，地方经济要发展，领导要政绩，而财力有限。很多地方政府的财政是“吃饭财政”，保饭碗，就保不了发展，只好依靠出卖土地，换取资金。从前期的土地出让，到后期的各种税费征缴，政府受益匪浅。官民争利，民以何堪？在目前的房价构成中，地价、建安、利润比例约为3：3：3，地价和建安的任何一方上涨，势必减少开发商的获利空间，这对于开发商来说，是一件痛苦的事情。可以说，任何一个开发商都不会以降低自己的利润来应对开发成本的增加，无论房地产是冷是热，都不会降低开发商对开发利润的预期，将增加的成本转嫁到房价上是所有开发商的必然选择。
就滁州市而言，房屋价格比略微偏高，地方经济欠发达，居民收入偏低也是其中一个不可忽视的因素。目前，在市委、市政府的领导下，按照市委四届七次全会确定的“一年全面启动、两年拉开框架、三年初具规模、五年展现新貌”战略目标，今年是大滁城建设突破之年、关键之年、更是群众期待之年。目前，全市上下同心同德，群策群力，“大滁城”建设正在如火如荼地进行着。这是滁州历史上从未有过的建设大手笔，气势恢宏，规模庞大，它给我们滁州将带来全新的变化和发展。
无疑，这也必将给我市的房地产业带来一个明媚的春天。
滁州市房地产业发展的趋势和展望
受美国金融危机的影响，世界经济低迷不前。且有进一步恶化的趋势。皮肉连着筋骨。随着我国和世界经济融合程度的加深，由美国房地产泡沫引发的全球金融危机也波及到我国，进而影响到经济实体。
我国的房地产业就是深受影响的行业之一。
毋庸讳言，滁州市房地产业目前面临着诸多困难。
我们知道，房地产业作为我国支柱性产业，对经济的发展有着至关重要的影响。房地产业因其产业链长、与相关产业关联度高、带动力强而备受关注。据测算，房地产业每增加100万平方米建筑量，就能吸纳30万人就业，增加钢材需求2万吨，门窗8万套，以及2万套卫生洁具。公开资料显示房地产投资不仅占全社会固定资产已达25％左右,同时,影响固定资产投资达60％以上。
因而，房地产价格的大涨打落，都会对经济产生直接的影响。
诚如滁州市房屋管理局局长刘玉杰所言，没人，包括一些房地产研究专家，能具体言明和准确预测房价的具体走势，也不能断言房价到底是高了好，还是低了好。但他预言，世界经济摆脱目前的金融危机，步入振兴，首先是房地产业率先走出低迷，振兴发展。
对于滁州市众多的房地产开发企业而言，他强调，必须紧跟市委、市政府的步伐，在研究市场，加强学习，规避市场风险的同时，积极投身火热的“大滁城”建设中来，抢抓机遇，通过联合、引进、嫁接的方式，开展和外地有实力的开发企业合作，参与“大滁城”建设，参与滁州旧城改造和新区开发，不断壮大自身的实力，在未来的市场激烈竞争中占得一席之地。而在这点上，滁州市的地方开发企业观望的多，等待的多，一方面表现为滁州本土开发企业的自身的实力不足，另一方面也表现出对政府的信任不足。无论如何，“大滁城”建设为滁州市房地产业提供了广阔的发展空间。
这番言论，滁州市房地产开发商还是比较认可的。但他们也希望政府能给予房地产开发企业已更多的优惠政策和发展空间。为此他们中的一些人建议：（1）出台细则，重新界定自购的第二套住房界限，让自购第二套住房的市民在契税、信贷方面能享受到国家的优惠政策，并按有关标准，把目前滁州市执行的90平米以下定为普通住房的标准上限调整到140平米，以便扩大国家优惠购房政策的受益面。
（2）政府应该给予参与滁州旧城改造的开发企业以优惠政策，对于本土开发企业联合来的外地开发商，应列入招商引资项目，便于多部门进行帮扶，增强企业对政府的信任。
冬天悄然离去，春天已然来临。滁州，这座镶嵌在皖东大地上的明珠，随着“大滁城”建设的全面展开和突破，在可预见的未来，她将变得更加美丽丰满、殷实耀人。我们也有理由坚信，滁州房地产业也将随之发展的更快、更稳。
